O erro que os Municípios cometem (e que te custou caro)
Quando você compra um imóvel, o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da venda (o valor que consta na escritura), entretanto, as Prefeituras costumam usar um "Valor de Referência" arbitrário, calculado com base em planilhas pré-existentes, que quase sempre resulta em um resultado muito maior do que você realmente pagou.
Exemplo Prático:
- Valor Real da Compra: R$ 400.000,00 (ITBI de 3% - R$ 12.000,00)
- Valor de Referência da Prefeitura: R$ 550.000,00 (ITBI de 3% - R$ 16.500,00)
- O prejuízo: R$ 4.500,00 recolhido de forma indevida.
Perguntas Frequentes
Comprei um imóvel, mas o ITBI foi calculado de forma equivocada, tenho que pagar para depois discutir?
Não. É possível pleitear uma liminar para que a Prefeitura não promova a cobrança em desacordo com os valores indicados no instrumento de compra e venda. A análise da irregularidade seguirá até decisão final, porém, a Prefeitura será obrigada a aceitar o valor indicado no contrato e emitir a certidão de quitação do imposto, o que permitirá a conclusão dos procedimentos de transferência.
Quem tem direito a pedir a restituição?
Qualquer pessoa física ou jurídica que tenha comprado um imóvel nos últimos 5 anos e cujo ITBI tenha sido calculado com base no valor de referência da prefeitura e não com base no valor da compra.
Até quanto tempo depois da compra posso pedir o dinheiro de volta?
O prazo prescricional é de 5 anos, contados a partir da data do pagamento da guia do ITBI. Se você pagou há mais tempo que isso, infelizmente o direito prescreveu.
Preciso entrar na Justiça contra a Prefeitura?
Geralmente sim. Como as prefeituras raramente devolvem o dinheiro de forma amigável (administrativa), a via judicial através de uma ação específica é o caminho mais seguro e eficaz para garantir o seu direito.
Quanto eu posso receber de volta?
Você pode receber a integralidade dos valores pagos de forma indevida. Em muitos casos, ultrapassa a casa dos milhares de reais. No exemplo acima havia uma diferença de R$ 4.500,00 a ser restituído.
A Prefeitura pode reavaliar meu IPTU ou me punir de alguma forma por isso?
Não. Esse é um direito reconhecido pelos Tribunais Superiores e cobrar esta restituição não gera nenhuma penalidade ou fiscalização retaliatória no seu imóvel.
Comprei um imóvel na planta, será que tem alguma diferença no ITBI?
Na maioria dos casos sim. Existem decisões judiciais indicando que a base de cálculo do ITBI seria valor real do contrato de promessa de compra e venda e não o valor do imóvel pronto e acabado. Se você se enquadra neste caso é importante buscar uma orientação jurídica para verificar a possibilidade de discussão.